Lorsque tu es propriétaire d’un bien immobilier sous le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), tu as deux options fiscales principales pour déclarer tes revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel. Chaque régime a ses spécificités, avantages et inconvénients, et le choix de l'un ou de l'autre peut avoir un impact direct sur ta fiscalité et tes revenus nets. Décortiquons ensemble ces deux régimes pour t’aider à faire le meilleur choix en 2024.

2.1 Comparaison des deux régimes

A. Régime Micro-BIC

Définition

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime simplifié qui te permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur tes revenus locatifs, en contrepartie d’une gestion comptable simplifiée. Il est idéal si tu n’as pas de nombreuses charges à déduire et que tu recherches une approche simple et efficace pour gérer ta fiscalité.

Plafond de revenus

Pour être éligible au régime micro-BIC en 2024, tes revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à un certain seuil. En 2023, ce plafond était fixé à 72 600 €, mais il pourrait être ajusté par la loi de finances 2024.

Fonctionnement

Sous le régime micro-BIC, tes revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire couvrant les charges :

• Abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques.

• L’abattement est automatiquement appliqué sur tes revenus locatifs, sans que tu aies à justifier tes charges.

• Après abattement, le montant restant est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Par exemple, si tu loues un bien pour 20 000 € par an, tu n’auras qu’à déclarer 10 000 € de revenus imposables après abattement.

B. Régime Réel

Définition

Le régime réel te permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à ton bien locatif. Il s’agit notamment des frais d’entretien, des travaux, des intérêts d’emprunt, des assurances, ainsi que des frais de gestion. De plus, tu peux amortir ton bien immobilier et son mobilier sur une période déterminée, ce qui te permet de réduire considérablement ta base imposable.

Seuil d’éligibilité

Le régime réel devient obligatoire lorsque tes revenus locatifs dépassent le plafond du micro-BIC (72 600 € en 2023), ou si tu choisis volontairement d’opter pour ce régime. Une fois choisi, tu dois rester sous le régime réel pendant au moins 3 ans.

Fonctionnement

Le régime réel te permet de :

• Déduire toutes les charges réelles liées à l’exploitation de ton bien, ce qui diminue ton revenu imposable.

• Amortir la valeur de ton bien sur plusieurs années, ce qui peut représenter un avantage fiscal majeur.

Par exemple, si tu as des revenus locatifs de 20 000 €, mais que tes charges réelles (travaux, assurances, intérêts d’emprunt) s’élèvent à 12 000 €, ton revenu imposable sera de 8 000 €.

2.2 Avantages et inconvénients pour chaque régime

A. Avantages du régime Micro-BIC

1. Simplicité administrative : Le micro-BIC est simple à gérer. Tu n’as pas à tenir une comptabilité détaillée ni à justifier chaque charge. L’abattement forfaitaire est appliqué automatiquement.
   
   

2. Gain de temps : Il n’est pas nécessaire de conserver toutes les factures ou de justifier tes dépenses. Une simple déclaration de tes revenus bruts suffit.
   
   

3. Fiscalité réduite pour les petits revenus : Si tu n’as pas beaucoup de charges réelles à déduire, l’abattement forfaitaire de 50 % est souvent plus avantageux qu’un régime réel.
   
   

B. Inconvénients du régime Micro-BIC

1. Limitation de l’abattement : Si tes charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) sont supérieures à l’abattement de 50 %, tu ne pourras pas les déduire. Cela peut t’amener à payer plus d’impôts que si tu étais sous le régime réel.
   
   

2. Absence d’amortissement : Contrairement au régime réel, tu ne peux pas amortir la valeur de ton bien sous le régime micro-BIC. Cela peut être un inconvénient si ton bien a une valeur élevée.
   
   

3. Plafond de revenus : Si tes revenus locatifs dépassent le plafond du micro-BIC, tu devras automatiquement passer au régime réel, même si tu préférais la simplicité du micro-BIC.
   
   

C. Avantages du régime Réel

1. Déduction des charges réelles : Sous le régime réel, tu peux déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, les travaux et les taxes foncières. Cela peut considérablement réduire ton revenu imposable.
   
   

2. Amortissement du bien : Tu peux amortir la valeur de ton bien immobilier et du mobilier sur une période de 20 à 40 ans, réduisant ainsi chaque année ta base imposable.
   
   

3. Adapté aux biens nécessitant des travaux : Si ton bien nécessite des travaux de rénovation, le régime réel te permet de déduire ces frais, ce qui peut être très avantageux.
   
   

4. Optimisation à long terme : Pour les investisseurs immobiliers sur le long terme, le régime réel permet une gestion fiscale optimisée, en ajustant chaque année les déductions selon les charges et l’amortissement.
   
   

D. Inconvénients du régime Réel

1. Gestion administrative plus complexe : Le régime réel nécessite une comptabilité précise et un suivi rigoureux des factures et des justificatifs. Cela peut te pousser à faire appel à un expert-comptable, ce qui représente un coût supplémentaire.
   
   

2. Obligation de déclaration détaillée : Chaque charge déduite doit être justifiée, ce qui ajoute un suivi administratif plus lourd.
   
   

3. Amortissement non reportable : Si tes charges déductibles dépassent tes revenus locatifs, le déficit foncier ne peut pas être déduit de tes autres revenus. Il peut seulement être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes.
   
   

4. Engagement sur 3 ans minimum : Une fois que tu optes pour le régime réel, tu es engagé pour au moins trois ans, ce qui peut poser problème si ta situation évolue et que tu souhaites revenir au micro-BIC.
   
   

2.3 Conseils pour choisir entre le Micro-BIC et le Réel

• Régime Micro-BIC : Il est recommandé pour les propriétaires avec peu de charges (frais d’entretien minimes, intérêts d’emprunt faibles) et des revenus locatifs modestes. Ce régime est également idéal si tu souhaites simplifier la gestion administrative de ton bien.
  
  

• Régime Réel : Il est recommandé pour les investisseurs ayant des biens avec des charges importantes, des travaux à réaliser, ou si tu souhaites profiter de l’amortissement de la valeur de ton bien. Il est aussi plus avantageux pour optimiser ta fiscalité sur le long terme.
  
  

2.4 Exemples de simulation pour chaque régime

A. Exemple pour le régime Micro-BIC

• Contexte : Un propriétaire loue un appartement meublé avec un revenu locatif de 15 000 € par an.

• Micro-BIC : Avec un abattement forfaitaire de 50 %, le revenu imposable est de 7 500 €. Le propriétaire n’a pas besoin de justifier ses charges ni de tenir une comptabilité détaillée.

B. Exemple pour le régime Réel

• Contexte : Le même propriétaire a des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances) qui s’élèvent à 10 000 €.

• Régime réel : En déduisant l’intégralité de ces charges, le revenu imposable est réduit à 5 000 €, ce qui réduit considérablement l’impôt à payer.

Conclusion : Le choix entre le micro-BIC et le régime réel dépend de tes revenus locatifs, de tes charges et de tes objectifs à long terme. Si tu cherches la simplicité, le micro-BIC est adapté. Si tu as des charges élevées ou des projets de travaux, le régime réel est probablement plus avantageux pour toi.